재개발은 노후화된 곳을 새롭게 바꾸는 사업이다. 낡은 것이 새롭게 바뀌면 가치가 올라가는 것은 당연하다. 달라진 환경이 얼마나 집값에 반영돼 수익으로 이어질지, 사업 중 리스크를 예측할 수 있을지 궁금하다. 재개발 관련 강좌를 수강하기 전에 교육과정을 모두 비교해 봤다.
교육과정이 좀 더 상세하고 체계적으로 판단되는 풍성한 흥부의 책을 먼저 읽어보기로 했다.
보상마진에 포함되는 6가지 요소 ①기본마진:근린비교대상 아파트(A아파트)의 현재 시세 – 재개발 내 부동산 구입금액 – 입주시 추가비용 ②입지마진:A아파트와 비교하여 교통, 학군, 편의시설, 유해시설 등을 반영함 ③연식마진:재개발되어 새로 지어지는 아파트와 A아파트의 연식차이를 물가상승률로 보정한다.④ 세대수마진 : A아파트와 세대수를 비교하여 새로 짓는 아파트 내 커뮤니티 시설, 조경 등에 가치를 반영하는 ⑤ 브랜드마진 : 건설사 브랜드를 비교하여 보정률 가중치를 감안함 ⑥ 기타마진 : A아파트와 신축되는 아파트의 건폐율, 층고, 임대주택 비율, 지역난방 여부 등을 보정한다.
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재개발 투자 VS 갭 투자
부동산 가격이 보합세일 경우 갭투자자는 수익이 없는 반면 재개발 예정 빌라는 신축 아파트로 완공돼 보상마진 수익을 가져갈 수 있다.
부동산 상승기라면 재개발 예정 빌라는 보상마진 외에 시세 상승분도 수익으로 가져갈 수 있다.
하락장에서 A아파트 값 하락폭<다시 개발 예정 빌라 가격 하락폭 왜냐하면 재개발 부동산은 거의 투자 목적으로 접근하기 때문이다. 그러나 재개발 사업이 원활히 진행되며 5년 후에 신축 아파트로 완공되면 새 아파트로 인식하고 A아파트보다 더 높은 시세를 형성하게 된다.초심자라면 반대로 재개발을 공부하는 Tip. 재개발 사업은 진행되면 진행될수록 가격이 오르지만 위험은 줄① 내가 투자하려는 아파트 동 호수가 이미 받은 상태 ② 입주권의 감정 평가 금액, 비례율, 권리가 액, 조합원 분양 가격을 알 수 있는 상태에서 노조원에 발생할 수 있는 위험이 대부분 해소된 것이다. 다만 부동산 불황기에 미분양으로 추가 비용이 발생할 가능성이 있는 ☆ 실제 거주하는 아파트를 구입하려면 관리 처분 계획 인가 전후의 사업장에 주목!수익성 높은 재개발 사업지를 선택하는 방법 ① 아파트 시세가 높은 지역을 찾기:일반 분양 시에 매진할 수 있는 지역!② 조합원 수 대비 일반 분양 개수가 많은 곳을 찾는다:조합원의 수입이 늘어난다. ③ 모두 변화하는 장소를 찾는다:뉴 타운의 형태로 십 몇 구역이 순차적으로 재개발되는 곳!재개발 사업의 스피드와 고려해야 하는 요소
① 구역 지정에서 조합 설립 인가 시점까지 그동안의 진행 상황을 살펴보자. ② 재개발 사업 자체에 반대하거나 현행 노조 집행부에 반대할 비상 대책 위원회가 있는지 확인한다.③ 작은 물건(다세대 주택, 작은 상가, 도로 지분 등)과 큰 물건(다세대 단독 주택, 상가 주택 등)의 구성 비율, 조합 설립 인가시의 부동산 규모의 소유자의 동의율은 어떤지 확인한다. ④ 사업 진행에 방해가 될 가능성이 높은 요소(종교 시설, 버스 차고지, 재래 시장 상권이 발달한 상가)이 무엇이 있어서 어떻게 분포하고 있는지 확인한다. 그 밖에 다주택자의 재개발 투자로 성수 전략 정비 구역의 도로 물량을 매입하는 과정과 지방 다시 개발 투자로 포항 장성 재개발 지역을 분석, 생동하는 과정을 상세히 소개한다. 저자는 재개발을 가위 바위 보 해서 이겨도 이기든 무에서도 이기고, 지더라도 이길 때까지 계속되는 게임이라고 정의한다. 부동산 사이클을 떠나고 안전 마진에 관한 이야기이다. 주목 공식이 아닌 수학 공식을 풀어 나가도록 재개발의 수익 구조를 잘 풀어 설명하고 주신 점은 매우 유익했다.오랜 경험에서 우러나온 노하우, 코츠도 공개하고 밑줄을 끌기에 바빴던 것 같아. 재개발 사업의 절차, 구조가 다소 어려울지도 모르지만, 재개발 책을 몇권도 읽는 동안에 친해졌다. 재개발 관련의 책마다 장점이 분명히 드러나고 눈이 커진 느낌이랄까 ww
친절한 달인 LOTTO 재개발 저자 정형석 (잘사는 흥부)출판 다다리더스 출간 2021.09.01.
친절한 달인 LOTTO 재개발 저자 정형석 (잘사는 흥부)출판 다다리더스 출간 2021.09.01.친절한 달인 LOTTO 재개발 저자 정형석 (잘사는 흥부)출판 다다리더스 출간 2021.09.01.