주택담보대출을 고려하면 많은 사람들이 시중은행 대출상품과 정부가 지원하는 보금자리론을 비교하게 된다. 보금자리론은 주택금융공사가 운영하는 장기, 고정금리 대출 상품으로 주택 구입을 희망하는 서민과 실수요자에게 큰 혜택을 제공한다. 이 글에서는 시중은행 금리보다 높은 보금자리론이 유리할 경우에 대해 자세히 살펴본다. 시중금리보다 비싼 보금자리론이 필요할까?필자는 약 4억원 정도의 아파트를 인수할 계획을 갖고 있다. 물론 지금은 인수할 생각이 없지만 재정계획을 위해 미리 견적을 냈다. 가장 좋은 주택담보대출은 디딤돌대출이지만 미혼 단독 가구주의 경우에는 3억원 이하라는 치명적인 조건이 존재해 시중은행으로부터 대출 견적을 받아봤다.[시중은행]KB시세 기준 약 3억8천만원 가량 아파트를 대상으로 카카오뱅크로부터 주택담보대출 견적을 받아보니 3억1천만원 한도로 대출금리는 3.833%가 적용됐다. 계산 편의상 3억원을 받을 경우 원리금 균등상환 기준으로 월 얼마씩 상환해야 하는지 계산해봤다.계산 결과 매달 상환금액은 약 130만원이다. 이자비용은 약 2억4500만원이다. 결코 적지 않은 금액이지만 자본주의 사회에서 대출은 위험한 것이 아니다. 물론 감당할 수 있는 한도 내에서다.[보금자리론]그렇다면 시중은행이 아닌 정부가 지원하는 보금자리론은 어떨까. 보금자리론 기본금리는 4.20~4.50%로 앞서 견적을 받은 시중은행 금리보다 더 높다. 물론 우대금리가 있지만 필자가 해당하는 부분은 아쉽게도 없다. 신혼가구도 아니고, 사회적 배려층도 아니고, 전세 사기의 피해자도 아니다. 따라서 최저금리를 받더라도 4.2%라는 높은 금리를 내야 한다. 그럼에도 보금자리론이 유리한 이유그러나 보금자리론은 시중은행과 달리 최장 50년까지 대출기간 설정이 가능하며, 상환 방식에는 ‘정체식 분할 상한’이 존재한다. 즉 시중은행보다 높은 금리를 제공하고는 있지만 이런 상환 방식을 이용하면 오히려 월 상환액은 더 낮출 수 있다.상환기간을 50년으로 할 경우 시중은행보다 금리가 0.3%포인트 정도 높은데도 매월 상환금액은 약 10만원 정도 낮은 120만원 수준이다. 매달 10만원 정도 덜 낼 수 있다는 얘기다. 물론 35년에서 50년까지 기간이 늘어났으니 15년간 더 내야 하지만 주식투자자의 경우 매달 10만원을 복리효과로 활용할 수 있다는 것이다. 4.2% 대출금리보다 더 높은 투자를 통해 더 높은 수익률을 낼 수 있다면 이보다 더 좋은 조건은 없을 것이다.복리효과 극대화하는 체증식 분할상환보금자리론 40년 만기 4.2% 적체식 상환방식체증식 분할상환 방식은 첫 달에는 이자만 갚고 원금 상환액을 점차 늘려가는 방식이다. 이 방식의 좋은 점은 초기에 내는 돈이 엄청나게 줄어든다는 점이다. 앞서 시중은행 35년 만기 원리금 균등상환 방식의 경우 매월 130만원을 내야 했지만 체증식 상환 방식의 경우 1년간은 105만원 수준의 금액을 상환하고 5년차에는 110만원 수준의 금액을 상환하게 된다.그럼 어느 시점부터 똑같이 적용되는 것일까15년째부터 시중 은행과 비슷한 수준의 월 상환액이 나온다.그 이후부터는 더 많은 월 상환액이 발생하지만 사실 큰 문제가 되지 않는다.어차피 소득은 시간이 갈수록 상승하게 되어, 투자가의 경우 4.2%금리보다 더 높은 수익률을 기록할 수 있기 때문이다.결국 점증식 상환 방식의 단점을 보완 가능할 뿐만 아니라 초기에 부담해야 하는 금액을 줄일 수 있게 된다.또 15년 이후 더 낮은 주택 담보 대출 금리 상품이 나올 경우 환승을 통해서 금리를 획기적으로 낮출 수 있다.혹은 인플레의 혜택을 받은 부동산을 팔아 차익을 실현할 수도 있다.점증식 분할 상환의 경우 사실상 자본 주의 사회에서 “치ー토기”에 다름 없는 것이다.이렇게 좋은 상환 방식은 돈을 빌려주체가 손해 보는 경우가 많아 보통 시중 은행에서는 다루지 않는다.그러나 포굼쟈리로ー은은 이를 취급함으로써 시중 은행보다 더 자본주의 게임을 시작할 수 있다.이것이 금리가 더 높아도 휴식 장소가 유리한 이유다.포굼쟈리로ー은의 대출 자격이처럼 보금자리론은 자본주의 최장 50년 또는 40년 체증식 분할상환 방식이라는 엄청난 혜택을 제공한다. 하지만 좋은 혜택은 모두가 누릴 수 없다. 보금자리론 자격에는 몇 가지 조건이 있다.[소득요건] -부부합산 연소득 7천만원 이하 -대출신청일 기준 혼인신고일이 7년 이내인 신혼부부(결혼예정자)는 8천5백만원 이하, [대출한도] 최대 3.6억원(다자녀가구, 전세사기 피해자는 4억원, 생애최초 4.2억원)을 마쳐결론적으로 보금자리론은 금리가 더 높아도 초기에 상환 부담을 줄이고 장기적으로 투자 기회를 활용할 수 있는 유리한 조건을 제공하기 때문에 시중은행보다 나은 선택이 될 수 있다. 물론 이는 지극히 개인적인 의견이고 성향에 따라 금리가 더 낮은 시중은행이 좋은 선택이 될 수 있다.끝.결론적으로 보금자리론은 금리가 더 높아도 초기에 상환 부담을 줄이고 장기적으로 투자 기회를 활용할 수 있는 유리한 조건을 제공하기 때문에 시중은행보다 나은 선택이 될 수 있다. 물론 이는 지극히 개인적인 의견이고 성향에 따라 금리가 더 낮은 시중은행이 좋은 선택이 될 수 있다.끝.
